23.1.2024
Společnost Muddy Waters, která spekuluje na pokles dluhopisů CPI Property Group (CPI PG), zveřejnila druhou část dokumentu, v němž obviňuje CPI PG z nadhodnocování nemovitostí a poškozování zájmů věřitelů. Druhá část dokumentu se zaměřuje na valuace kancelářských ploch v Berlíně, Praze a Varšavě a také pozemku v Praze-Bubnech. U vybrané kancelářské nemovitosti CPI PG v berlínské Reuchlinstrasse je Muddy Waters přesvědčena o nadhodnocení budovy o 84 % relativně k průměrnému vývoji cen kanceláří v Berlíně a k absenci významných investic do budovy. U kanceláří v Praze a ve Varšavě pak Muddy Waters uvádí, že CPI PG reportuje uměle nízké hodnoty neobsazenosti, a to na základě srovnání s kancelářskými plochami, které CPI PG inzeruje jako volné k pronajmutí. V Praze CPI PG uvádí neobsazenost 6,3 % vs. 14,3 %, které Muddy Waters odvozuje od inzerce volných ploch, a ve Varšavě jde o 7,0 %, resp. 14,0 %. Z toho však Muddy Waters nevyvozuje žádné konkrétní závěry o současné valuaci těchto budov a ani nevysvětluje, proč by se neobsazenost budov CPI PG měla výrazně odchylovat od pražského průměru, který je u kanceláří již déle mezi 5–10 % a je tedy konzistentní s údaji společnosti. Konečně, report také uvádí, že pozemek CPI PG v pražských Bubnech určený k developmentu je vysoce nadhodnocený. Jeho hodnota 1378 EUR na m2 v účetnictví CPI PG je zhruba dvojnásobná oproti průměru, k němuž autoři docházejí při srovnání s několika desítkami dalších pozemků. Zde obviňují z úmyslného nadhodnocování i mezinárodního odhadce Jones Lang LaSalle, který srovnávací metodou došel k podobnému nacenění jako CPI PG. Ve zbytku reportu Muddy Waters již jen více rozebírá některé body z první části zveřejněné v prosinci.
CPI PG v reakci na druhou část dokumentu uvedla, že jde podle ní o neinformovanou a špatně provedenou analýzu, na niž ale znovu odpoví. Útoky Muddy Waters podle CPI PG nijak neovlivnily její přístup k likviditě či transakčnímu trhu. Doplňujeme, že management CPI PG v prosinci přislíbil uspořádat po druhé části reportu Muddy Waters konferenční hovor pro držitele dluhopisů. Z našeho pohledu se druhá část dokumentu Muddy Waters již vyhýbá obviněním z přímého poškozování věřitelů a zabývá se především otázkou valuací, tedy její vyznění je celkově mírnější. I přes svoji délku však dokument podle nás nepřináší dostatečně silnou argumentaci, aby bylo možné valuace zpochybnit. Zprávu hodnotíme neutrálně.
Zpět na přehled zpráv
